我買了一間房子由於沒錢繳納貸款,準備被法院拍賣,但已有一段時 間了,目前還沒拍賣出去,那麼我想請問,現在還可以住人嗎?(如果水 電費都有繳的話),還有我聽說房子從法拍到出售成交可能會有三到 四年的時間,這是真的嗎?那麼空著也是空著,我們家人已經都沒有住 那裡了,那麼我可以出租嗎?(到拍賣出去這段時間再賺點錢),如果出 租出去會有什麼問題產生嗎? | 房地產疑難求助 | 法拍屋 輕鬆買

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我買了一間房子由於沒錢繳納貸款,準備被法院拍賣,但已有一段時 間了,目前還沒拍賣出去,那麼我想請問,現在還可以住人嗎?(如果水 電費都有繳的話),還有我聽說房子從法拍到出售成交可能會有三到 四年的時間,這是真的嗎?那麼空著也是空著,我們家人已經都沒有住 那裡了,那麼我可以出租嗎?(到拍賣出去這段時間再賺點錢),如果出 租出去會有什麼問題產生嗎?
您好!

房貸未按時繳納時,債權銀行即發催收函,接著向法院聲請發支付命令,約兩個月會取得對您強制執行的執行名義。
有了執行名義,便可查封拍賣您的房子;貼完了封條,法院請鑑價公司進行估價,法院針對估價報告通知債權人及您來表示意見,法官再憑其心證定出第一次拍賣的底價及投標日期。
第一次拍賣無人投標時,約一個月排出第二次拍賣,接著第三次拍賣,都賣不掉,就輪到以第三次拍賣的底價,公告應買三個月。
應買三個月中,債權人隨時可聲請減價第四次拍賣,稱特別拍賣,也是最後一次拍賣;再賣不掉,債權人必須承受或撤回查封,或重新估價拍賣,又從第一次拍賣開始,稱第二輪第一次拍賣。

底價定得太低,可能第一次拍賣就多人搶標,定得太高,有時連第四次拍賣也賣不掉。
拍賣過程,由於屋主與債權銀行達成協議,分期付款或屋主自行出售,只要債權人向法院聲請延緩執行,法院會暫時終止拍賣程序三個月,而延緩到期,又可再延緩一次,共停六個月。

由於拍賣的各種因素,從法拍開始到成交,約半年到一年時間,少部份遇特殊狀況,長達兩、三個月也時偶有所聞。
在查封前如有出租第三人,法院會公告拍定後不點交,得標人要依原租約的租期、租金繼續出租給原房客,這是民法第425條買賣不破租賃的精神。

但在第一次拍賣無人來買時,銀行會以租約影響抵押權,以民法第866條排除租約,公告又變成點交了。
有點交的房子,依法院點交程序約三、四個月強制交屋;在交屋前,您仍可以繼續居住,甚至出租給別人,但是不能對抗法院的點交;出租或出借他人,在道義上,您一定要告訴居住的人,屆時法院強制點交的情況。
 
 
                                                                                                                                            
 
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